買房出現瑕疵怎麼辦？房子有瑕疵能解除契約嗎!?

中古屋既然是中古，就常有著大小不同的問題，應對這些問題也就成了買賣中古屋時必須面對的課題。討論這個課題時，常聽到的一個說法就是「賣方應負瑕疵擔保責任」，這到底代表什麼？

瑕疵不瑕疵，存在的時間點是關鍵

賣方出售房屋後，有所謂物之瑕疵擔保責任。只要在5年內，買方都有權利主張，但想想賣個東西，還要保證5年，那誰還敢賣呢？別慌，賣方要負責的只有瑕疵擔保，如果不是瑕疵，便不關賣方的事，故關鍵點就在於瑕疵與否的判斷。簡言之，在交屋前即存在的問題，即是法律上的瑕疵；反之若交屋後才出現的問題，即非法律上的瑕疵。判斷的關鍵在於它「存在」而非發生的時間點。

舉例來說，交屋後隔天就發生漏水，但漏水不太可能在短短一天形成，故此漏水在交屋前應已存在，只是不巧在交屋後才發生，故此即是法律上的瑕疵。若交屋後3年才發生漏水，由於我國不太可能3年無雨，合理判斷此問題是交屋後才有的問題，故此非法律上的瑕疵。故同樣是漏水，不一定都是賣方負責，還要看是否為法律上的物之瑕疵而定。

遇到瑕疵，買方該如何應對？

買屋後出現任何問題，第一件事情就是「通知賣方」，聽起來有點莫名，但其實這個動作在法律上是有價值的。按民法第356條規定，買受人有「檢查通知義務」，即對於買受之物必須立即檢查，若發現瑕疵應立即通知賣方。如為無法即時發現之瑕疵，日後發現也應比照辦理，不然會被視為承認其受領之物，無法對賣方主張瑕疵擔保責任。

而通知賣方後，是不是就高枕無憂了？依民法第365條規定，買受人應於通知賣方後「6個月」內行使權利，有權利之人應積極行使權利。若經過6個月仍未行使，法律上即認定權利人怠於行使，權利因此消滅。此外，別以為通知賣方就代表行使權利，如賣方消極不處理，買方仍應於6個月內提起訴訟保障自身權益。但若賣方「故意不告知」瑕疵時，則上開檢查通知義務與6個月之時效皆不適用，是對於惡意隱瞞者的一種處罰。

房子有瑕疵能解除契約嗎!?

我國民法規定，賣方須保證其出售物品之品質，如果交付的物品有品質上欠缺，買方有權利要求賣方負責，此即是瑕疵擔保責任。而所謂瑕疵擔保又分為物或權利瑕疵擔保，買賣房屋的問題通常較集中於物之瑕疵上。

瑕疵擔保的效果：減少價金或解除契約

一旦確認賣方應負瑕疵擔保責任，則買方依法有「減少價金」或「解除契約」等兩種方式保障權利，但這裡並非全由買方選擇。因法律有維持社會安定的作用，解除契約顯然影響重大，故一般以減少價金為原則，例外才行解除契約。

以房屋交易動輒數百或數千萬，倘為了幾萬元即可修復的漏水讓買方主張解除契約，顯然有失公平，故實務上多以賣方修復為處理方式，即是實質上的減少價金。而修復金額過高或如凶宅等無法修復之問題，較有解除契約的機會。

此外，偶有買方以賣方售屋時表明無任何瑕疵，買屋後卻出現瑕疵為由，主張解除契約。但如前述，得否解除契約之判斷標準為是否顯失公平，而非賣方告知與否，如賣方惡意隱瞞瑕疵，通常不以瑕疵擔保責任主張解除契約，而是以受詐欺而為錯誤之意思表示主張解除契約，有法律適用上的不同。

瑕疵擔保責任的平衡

瑕疵擔保責任屬於無過失責任，賣方對瑕疵知情與否不影響買方主張權利，賣方在法律上承擔如此高的責任，買方也必須配合如即刻通知賣方、時效消滅等限制，藉以平衡買賣雙方之權利義務，避免法律規定過於傾向保護一方。
中古屋仍是我國買賣房屋最多的交易物件，全無瑕疵的房屋可遇不可求，搞清楚買屋後如何向賣方主張瑕疵擔保責任以保障自身權益，才是務實面對買屋後遇到問題的良策。