你以為是借錢,他卻要利息還想吞了你的房子!

台灣股市、房市欣欣向榮,但事實上,仍有許多中小企業營運受到新冠肺炎衝擊,在夾縫中生存。最近承接一個企業主欲出售廠房換現金,卻發現廠房早被二胎設計限制過戶的案例。

當時發現該廠房除了正常的銀行貸款外,不動產產權出現了一筆第二順位的抵押權,也就是俗稱的二胎,謄本標示還多了一筆預告登記,限制所有權人過戶及抵押設定。

實務上常發生真借貸假買賣

「我們看到很奇怪,為何借貸的抵押權設定還要加上一筆預告登記?是否賣方和抵押權人有一定的約定或是默契?」鄭文在表示,這就是實務上常常發生,「真借貸假買賣」的情形。

當借款人急需用錢時,不動產抵押權設定是對債權人比較保障的一種借貸方式,如果好的債權人,各取所需,一個得到金援,一個得到利息,相得益彰。

「但如果遇到貪心的債權人,除了抵押權設定,還可能順便辦理預告登記、信託登記、甚至是直接把產權過戶到他們的名下。當原本的借款關係,搭上不該有的其他登記,這時候人為刀俎,我為魚肉,只能任憑債權人宰割了。」鄭文在表示,實務上會發生有利息還不完的重利,或是房子已經被人信託甚至過戶了,根本要不回來,要打官司時,已經被偷偷移轉到善意第三人名下,無力回天。

如何避免單純的借貸轉變成更複雜的法律關係呢?印鑑證明的用途一定要詳細記明僅供抵押權設定使用,登記實務上只要印鑑和印鑑證明相符,所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明,讓有心人士有機可乘。

「魔鬼總在細節裡,如果印鑑證明沒有指定用途,債權人可以在辦理抵押權設定時,隨案預告登記,信託登記,甚至是買賣過戶都可能被一票玩到底。」鄭文在說,這就是很多債務人發現問題時,無力回天的原因所在,因為登記案件被夾帶更多的案件被登記完成,當要清償還債時才發現,怎麼和原來的約定都不一樣?