什麼是二工住宅?一定要懂的房屋類型,看完這篇就懂!

什麼是「二工住宅」

一般建商在開始蓋房子之前,都必須申請「 建築執照 」,在交屋前,政府單位會勘驗規劃內容是否與申請建照時相符,才會核發「 使用執照 」。
如建商在建照的規劃外另有其他施工項目,而在取得使照後進行「二工」,而這些二次施工不算容積、權狀面積,也不算公設持分,這都屬於違法項目。

住宅內哪裡最有可能進行「二工」?

一、陽台外推

陽台外推,通常指把陽台與客廳之間的門窗或隔牆給打掉,如將原本十坪的室內空間,變成十三坪大的整體空間。
只要是 95 年 1 月 1 日以後申請建造執照的建案,按「建築法」規定, 建築物非經申請直轄市、縣市局主管建築機關的審查許可並發給建築執照,不得擅自建造、使用或拆除。所以,若將原有外牆拆除,以「陽台外推」方式將陽台併入室內的,增加該建築物的容積樓地板面積,必須依法申請建造執照。
如果是購買預售屋,要仔細查看平面圖是否有虛線處,如靠近窗戶的空間有出現虛線的情況,就要特別注意;或參考「使用執照竣工圖」比對合法建物範圍,以避免買到二次施工的違建,除了可能面臨被拆除的風險,也可能影響安全結構與逃生動線,或是產生滲漏水問題。

二、夾層屋

夾層屋指在天花板和地板之間搭建一層樓地板,依照規定,同一樓層內夾層面積總和,不得超過該樓層樓地板面積三分之一或一百平方公尺。合法的夾層屋,夾層面積會被記載在產權登記內。

不少建商為了提升建案價值,會將房屋樓層設計成挑空或挑高,透過二工讓室內實際使用空間增加,不過就建築法規而言並不合法,臺北市建築管理工程處從九四年起,就已不核發樓層高度超過三米六的建築執照。以下是常見的夾層屋違規情形:

‧將原合法之挑空設計,於領得使用執照後,擅自將挑空部分補平。
‧利用挑高的樓層,在原有的空間、高度下,於領得使用執照後,擅自加設另一樓層或部分樓層亦即夾層。
‧利用複層式之空間高低變化,在領得使用執照後,於原空間變化之4.2米部分擅自增設另一樓層。

如何檢查是否為二工住宅

可用使照核發的圖面比對合法建物範圍是否和建商規劃的相符,也可用建物測量成果圖比對現場是否相符,凡是銷售圖冊內有標示的公共空間,都應與實際現場相符合。
如購買的是預售屋,更可直接詢問案場人員,並注意合約內是否有「二次施工同意書」,引導誤簽。否則,若二工部分屬於違規使用,遭人檢舉的話恐被政府拆除,也會處以6~30萬元的罰鍰。