都市更新是什麼?我家能都更嗎?資格及流程說明!
都市更新好處為何?
- 舊屋換新屋居住環境改善,生活品質提升,房屋價值提高。
- 容積獎勵依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,享有建築容積獎勵,增加可建面積。
- 稅捐減免都市更新期間可享有多項稅捐減免,如地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。
- 權益獲保障權利變換方式辦理都市更新可保障原所有權人參與分配權利。
- 維護公共利益都市更新採多數決議制,多數人同意即可辦理,維護多數人公共利益。
都市更新稅賦減免優惠彙總
1.地價稅
更新期間土地無法使用 | 免徵 |
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更新期間土地仍可使用 | 減免50% |
更新後二年內 | 減免50% |
2.房屋稅
更新後二年內 | 減免50% |
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備註:重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物、房屋稅減半徵收2年期間內未移轉者得延長至喪失所有權為止或10年為限。
3.土地增值稅
實施權利變換(以土地或建物抵付負擔者) | 免徵 |
---|---|
分配未達最小分配面積單元改領現金補償者 | 免徵 |
依權利變換取得之土地於更新後第一次移轉時 | 減免40% |
不願參加權利變換而領取現金補償者 | 減免40% |
4.契稅
實施權利變換以土地或建物抵付負擔者 | 免徵 |
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實施權利變換取得土地或建物 | 減免40% |
依權利變換取得之土地於更新後第一次移轉時 | 減免40% |
都市更新的實施者與推動程序為何?
實施者
即都市更新計畫推動整合開發者,一般慣稱為「業主」。
- 民間自辦更新:地主自組更新會、或地主委由更新事業機構。
- 公辦更新:政府、都市更新事業機構、或政府同意之機關。
推動程序
採權利變換方式
- 劃定更新地區
- 更新事業概要
- 更新事業計畫
- 更新事業權利變換計畫
- 計畫執行
都市更新之實施方式為何?
- 民間辦理:權利變換、協議合建或其他方式實施。
- 政府機關:權利變換、徵收、區段徵收或市地重劃方式實施。
何謂權利變換?何謂協議合建?
- 權利變換:係指土地與合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。
- 協議合建:協議合建係由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例。
都市更新同意門檻為何?
權利變換
項目 | 私有土地及合法建物所有權人 | 私有土地及合法建物樓地板面積 |
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依更新條例第12條公開評選委託事業機構
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>1/2
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>1/2
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迅行劃定更新地區
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>1/2
|
>1/2
|
一般及優先劃定更新地區
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>3/4
|
>3/4
|
未劃定更新地區
|
>4/5
|
>4/5
|
資料來源:內政部營建署都市更新作業手冊
備註:
- 實施方式採權利變換者,私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過9/10同意者,其所有權人數不予計算。
- 依更新條例第12條規定經公開評選委託都市更新事業機構辦理者,應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/2,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/2之同意。但公有土地面積超過更新單元面積1/2者,免取得私有土地及私有合法建築物之同意。
都市更新辦理信託的好處?
- 降低開發風險 :信託財產獨立,形成債權防火牆,不論是實施者、營造廠商、或其他地主有財務或遺產問題均不影響本案進行。
- 產權集中控管 :土地移轉給受託人,集中處理可增進更新的實施效率,同時依信託契約執行,有信託法保障可降低地主風險。
- 確保專款專用 :專戶資金控管,財務透明,專款專用於本案興建及相關費用等。
- 續建機制降低無法完工之風險 :降低減少建商因故無法順利完工交屋之風險,確保地主權益。