不少國外明星或有錢人都會住在豪宅別墅，自己家裡就有游泳池、健身房等等，也不用擔心假日開派對會影響到鄰居。藝人羅志祥前陣子被鄰居檢舉頂樓加蓋游泳池，北市建管處要求30日內自行拆除，有網友就好奇，以他的收入明明可以買個獨棟透天，「都已經這麼有錢了，幹嘛還要買一個有鄰居的地方？」

美國有些富豪都是直接買土地蓋豪宅，打造成像是莊園的大面積住宅，噴水池、游泳池、網球場等應有盡好，「家裡面有自己的電影院和整間娛樂房，擺滿 PS5 等娛樂設施，出入就搭直升機，最重要的是沒有鄰居」，要是會影響到鄰居，即使家中有再多娛樂設備也無法盡情狂歡，所以他對於台灣有錢人的想法感到很疑惑，「有錢人為啥要買公寓式豪宅？」

2大原因

第一個是台灣土地面積有限，要買下整塊地蓋豪宅必須花大量資金，「台灣應該沒幾塊地可以搞到像老美那樣豪宅標準」、「建地問題，很困難的取得」、「土地跟地段的關係吧」、「曼哈頓很多這種公寓式物件啊，啊長島就是像你說的游泳池大豪宅。」

第二個是豪宅別墅生活機能不方便，「美國也有住公寓式的呀，你想的那種生活其實超不方便」、「住市中心大坪數大樓的有錢人才是真聰明，去買郊區豪宅只是炫富而已」、「真的有錢人那種郊區大房子只能拿來當度假別墅，住市中心大樓生活機能才方便。」

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立法院19日三讀通過房屋稅修正條例，未來房屋稅將改採全國歸戶，地方政府必須訂定差別稅率，非自住持有者稅率調高為2%~4.8%；新制自2024年7月1日施行，2025年5月正式開徵。根據《聯合報》報導，房仲業者分析，預料市場將出現房產重新配置、出租換取降稅、捨新屋買中古、傾向預售完銷、大坪數豪宅讓利等五大變化。

調高待售戶稅率 盼建商降價求售

建商的部分，待售戶原本在1年半內稅率為2％，修法後將納管並限制要在2年內售出採2％至3.6％，若待售超過5年，將採4.8％的最高稅率。期盼建商久賣未果時，能降價售出。

新制明年上路　後年正式開徵

出租且申報租賃所得達租金標準、繼承取得共有住家用特定房屋法定稅率皆1.5％至2.4％。另外，為預防房東分割避稅，也在房屋稅條例明定住家房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅適用對象，以自然人持有全國三戶為限，並排除法人適用。《房屋稅條例》修法後，新制將在2024年7月1日施行，2025年5月正式開徵。

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首次購屋者在計算房屋頭期款預算時，應該考慮多個因素。首先，需確定自己的購屋預算，這包括考慮自己目前的收入、支出以及未來的財務計畫。其次，需要考慮房屋價格以及所需支付的頭期款比例，通常頭期款比例會根據貸款金額和貸款條件而有所不同。此外，還應該考慮到與購屋相關的其他費用，例如房屋稅、律師費用、保險等。最後，通過與銀行或貸款機構溝通，可以獲得更具體的貸款條件和相關信息，幫助確定頭期款預算。總的來說，首次購屋者應該仔細評估自己的財務狀況，並考慮所有相關因素，以確保能夠負擔得起房屋頭期款。

買房的主要支出項目有哪些?

主要可分為五大項目
1.頭期款
2.銀行貸款
3.額外費用
4.裝潢費
5.緊急準備金

一般買房頭期款，要怎麼抓預算?

一般而言，頭期款估算方式是以欲購買房屋總價的20%-40%為頭期款準備金額，而實際上則會依銀行貸款成數多寡直接影響頭期款的占比。影響銀行貸款成數常見的因素如房屋種類、屋齡、坪數大小、區域..等因素納入考量；不同「房屋種類」分別可貸款成數約為：「預售屋」7-8成、「新成屋」6.5-7.5成、「中古屋」6-8成；而以不同「區域」預估可貸款成數分別為：「北部」7-8成、「中部」6.5-7成、「南部」5.5-7.5成、「東部」5.5-6成。
延伸閱讀：《一般買房頭期款，究竟要準備多少錢？》

如何計算每月房貸要繳多少?

房貸計算是以貸款總金額、貸款利率、貸款年限及寬限期綜合計算出來，您可諮詢銀行房貸相關人員或透過網路貸款試算工具幫您計算。

買房還有哪些額外費用要支出?

額外費用包含：仲介費、代書費、保險、稅費…等。
1.「仲介費」約為成交金額的1-2%
2.「代書費」約1-3萬
3.「保險費」如火災、地震險
4.「稅費」又包含：
-契稅：建物核定契價x6%
-印花稅：土地及建物核定契價x0.1%
-登記規費：(建物核定契價+土地申報地價)x0.1%+書狀費
由於稅費計算較為複雜，您可諮詢代書協助計算亦或用網路上不動產稅率試算工具估算。

房屋裝潢的預算，通常要準備多少比較好?

裝潢費用常是購屋族遺漏或是低估的部分，但裝潢的好壞與日後居住及生活品質有很直接的關係，因次建議在裝潢預算估算上多思考或與同住者溝通討論。一般裝潢主要項目及建議佔比如下表

此外不同房屋種類所需裝潢的範圍也有一定程度差異，如新成屋因建商基本都有提供廚房、衛浴設備，且水電管線及隔間也不需變更，因此需準備的裝潢費用也最少；若是中古屋或老屋翻新可能就會需變更格局、廚房、衛浴設備更新、管線更換甚至天花板也需更換重作需準備的施工費較高。

最後像是家電、家具、軟裝潢類也是常被忽略或是發現預算不足無法添購完整，提醒購屋族在抓整體預算時多留意這部分。

文章來源：首購族買房子頭期款預算怎麼抓？1分鐘房屋貸款試算你的理想房！

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中古屋既然是中古，就常有著大小不同的問題，應對這些問題也就成了買賣中古屋時必須面對的課題。討論這個課題時，常聽到的一個說法就是「賣方應負瑕疵擔保責任」，這到底代表什麼？

瑕疵不瑕疵，存在的時間點是關鍵

賣方出售房屋後，有所謂物之瑕疵擔保責任。只要在5年內，買方都有權利主張，但想想賣個東西，還要保證5年，那誰還敢賣呢？別慌，賣方要負責的只有瑕疵擔保，如果不是瑕疵，便不關賣方的事，故關鍵點就在於瑕疵與否的判斷。簡言之，在交屋前即存在的問題，即是法律上的瑕疵；反之若交屋後才出現的問題，即非法律上的瑕疵。判斷的關鍵在於它「存在」而非發生的時間點。

舉例來說，交屋後隔天就發生漏水，但漏水不太可能在短短一天形成，故此漏水在交屋前應已存在，只是不巧在交屋後才發生，故此即是法律上的瑕疵。若交屋後3年才發生漏水，由於我國不太可能3年無雨，合理判斷此問題是交屋後才有的問題，故此非法律上的瑕疵。故同樣是漏水，不一定都是賣方負責，還要看是否為法律上的物之瑕疵而定。

遇到瑕疵，買方該如何應對？

買屋後出現任何問題，第一件事情就是「通知賣方」，聽起來有點莫名，但其實這個動作在法律上是有價值的。按民法第356條規定，買受人有「檢查通知義務」，即對於買受之物必須立即檢查，若發現瑕疵應立即通知賣方。如為無法即時發現之瑕疵，日後發現也應比照辦理，不然會被視為承認其受領之物，無法對賣方主張瑕疵擔保責任。

而通知賣方後，是不是就高枕無憂了？依民法第365條規定，買受人應於通知賣方後「6個月」內行使權利，有權利之人應積極行使權利。若經過6個月仍未行使，法律上即認定權利人怠於行使，權利因此消滅。此外，別以為通知賣方就代表行使權利，如賣方消極不處理，買方仍應於6個月內提起訴訟保障自身權益。但若賣方「故意不告知」瑕疵時，則上開檢查通知義務與6個月之時效皆不適用，是對於惡意隱瞞者的一種處罰。

房子有瑕疵能解除契約嗎!?

我國民法規定，賣方須保證其出售物品之品質，如果交付的物品有品質上欠缺，買方有權利要求賣方負責，此即是瑕疵擔保責任。而所謂瑕疵擔保又分為物或權利瑕疵擔保，買賣房屋的問題通常較集中於物之瑕疵上。

瑕疵擔保的效果：減少價金或解除契約

一旦確認賣方應負瑕疵擔保責任，則買方依法有「減少價金」或「解除契約」等兩種方式保障權利，但這裡並非全由買方選擇。因法律有維持社會安定的作用，解除契約顯然影響重大，故一般以減少價金為原則，例外才行解除契約。

以房屋交易動輒數百或數千萬，倘為了幾萬元即可修復的漏水讓買方主張解除契約，顯然有失公平，故實務上多以賣方修復為處理方式，即是實質上的減少價金。而修復金額過高或如凶宅等無法修復之問題，較有解除契約的機會。

此外，偶有買方以賣方售屋時表明無任何瑕疵，買屋後卻出現瑕疵為由，主張解除契約。但如前述，得否解除契約之判斷標準為是否顯失公平，而非賣方告知與否，如賣方惡意隱瞞瑕疵，通常不以瑕疵擔保責任主張解除契約，而是以受詐欺而為錯誤之意思表示主張解除契約，有法律適用上的不同。

瑕疵擔保責任的平衡

瑕疵擔保責任屬於無過失責任，賣方對瑕疵知情與否不影響買方主張權利，賣方在法律上承擔如此高的責任，買方也必須配合如即刻通知賣方、時效消滅等限制，藉以平衡買賣雙方之權利義務，避免法律規定過於傾向保護一方。
中古屋仍是我國買賣房屋最多的交易物件，全無瑕疵的房屋可遇不可求，搞清楚買屋後如何向賣方主張瑕疵擔保責任以保障自身權益，才是務實面對買屋後遇到問題的良策。

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原文網址：新北單價TOP10豪宅出爐，客運站變身豪宅入榜

〈新北十大單價最高豪宅，客運站變身豪宅上榜〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

※以上費用試算僅供參考，以實際產生或各案件條件差異而不同。

房屋過戶要特別留意的3大注意事項！

【一】買賣雙方身份要查核確實：

過戶前查核本人身分，必須請對方出示身分證正本以及身分證明相關影本（身分證、戶口名簿、戶籍謄本其中一樣）

【二】過戶夫妻或子女的重點:

• 房屋過戶夫妻時：夫妻之間的房屋贈與過戶僅需繳交契稅和印花稅，無需繳納土地增值稅、贈與稅（仍須申報）
• 房屋過戶子女時：過戶房屋給子女的兩種方式，買賣型跟贈與型的差異點如下：
  -買賣型：如果是以買賣方式將房子過戶子女，流程跟夫妻過戶的一樣，需申報贈與稅也一樣不用繳交賦稅。
  -贈與型：如果是以贈與方式過戶房產就必須申報贈與稅，依遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。自111年1月1日起每人每年贈與免稅額調高為244萬元，亦即自111年起贈與人每年（自1月1日起至12月31日止）不論贈與多少人，只要當年度所贈與之金額累計不超過244萬元，即可免納贈與稅。

【三】過戶後的再出售之稅金問題:

一般來說，透過贈與或繼承方式所取得之房產，日後房產承接者如果要出售時的話，可能會面臨要繳交高額房地合一稅的狀況，如果越早出售稅率就越高。
房地合一稅公式:〔(成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額)x規定稅率〕

原文網址：房屋過戶注意事項有哪些？3分鐘看懂房屋過戶流程、文件、手續一次看！

〈房屋過戶要注意哪些事項？房屋過戶流程一次看懂！〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

原文網址：房價回頭難！新北預售價揚，樹林漲2成；三鶯線通車在即，北大特區坐5望6

〈新北預售價揚房價回頭難！樹林漲2成，三鶯線通車在即，北大特區坐5望6〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

今日六都地政局公布1月份買賣移轉棟數，六都總計24,999棟，月增5.3%、年增98.2%，六都跟去年同期相比都大幅增加，台北市、桃園市、台南市及高雄市跟前一個月相比也都有成長。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，去年1月恰逢春節，工作天數短以及市場氛圍不佳，因此比較基期低，今年首月延續去年底的買氣，成交表現不俗，以及2021年以前累積的預售交易開始交屋，造成多區跟去年1月相比出現驚人成長。

交屋量挹注，買氣能延續

綜觀六都11月買賣移轉棟數，台北市2,891棟、月增21.5%、年增85.7%，新北市5,780棟、月減0.8%、年增122.7%，桃園市4,359棟、月增11.8%、年增71.3%，台中市5,373棟、月減5.7%、年增101.5%，台南市2,447棟、月增2.0%、年增91.3%，高雄市4,149棟、月增17.0%、年增110.5%。

高雄市及台中市前幾年科技園區及重劃區議題讓房市交易非常熱絡，尤其預售屋市場成交熱烈，累積不少潛在交屋量，新北市有穩定的自住及換屋市場，因許多區域機能成熟度高、緊鄰台北市，吸引置產買盤，以及重劃區的新案交屋，持續維持5千棟的移轉量。除了交屋因素外，今年1月沒有遇到春節，且房市政策大致底定，科技業帶動的議題能持續發酵，買方疑慮減少，成交情況漸漸穩定。

利空釋盡，購屋意願增

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，即使1月通常交易量不高，今年又有總統大選，不過今年房市政策應偏向溫和，經濟也穩定成長，因此1月房市交易仍能穩定成長，且新青安貸吸引首購族，為自住為主的市場帶來買氣。

原文網址：房市揮別陰霾， 1月交易持續加溫；2024年迎交屋，淡季數字不淡

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