第七波打房措施後已經過去將近2個月，除了幾項鬆綁政策，市場仍維持首購族環境。對許多首購族而言，房屋交易流程仍非常陌生，像是近期一名工程師首購族，自認為是首購身份，申請新青安卻遭駁回，原來是名下曾繼承未辦保存登記建物，造成超過新青安規定持份不得超過40平方公尺的限制！專家提醒，取得新青安後，務必落實自住事實，若有出租等營業行為將取消利息補貼，提醒首購族買房前可諮詢專業代書，瞭解相關程序及稅金做好充分準備。

曾有一名工程師打算以新青安貸款在新莊買房，銀行聯徵審查過程中發現，稅籍資料顯示持有一處位於新店的持份共有建物，查證係未辦保存登記建物，儘管工程師只有三分之一的持分，但超過了新青安規定持份不得超過40平方公尺的限制，在稅籍登記上其實和合法建物一樣是會被記錄的。後來，經建議透過贈與，將持份轉移至其他家人名下，並順利完成贈與程序，重新取得新青安貸款資格。

青安貸款務必遵守自住的承諾

另外，新青安貸款務必遵守自住的承諾，取得房產後不得有出租等營業行為，否則將取消利息補貼資格，並需回繳已補貼的利息。她建議，首購族買房前，可以先至地政事務所申請土地登記簿謄本或利用自然人憑證查詢，了解是否有被遺忘或未知的產權登記情形，避免遇到同樣的問題，徒增買房流程負擔。

央行第七波打房措施雖然重擊房市，但是打炒房、不打首購自住客，因此目前對首購族來說，貸款額度高、貸款年限與寬限期長、利率低的「新青安」仍是相對優質的選擇，也不會受到限貸令的影響。

不過，想申請新青安的民眾有幾項事情要留意，
第一、新青安的申請資格為年滿18歲，且借款人、配偶、未成年子女名下皆須無自有住宅。在經承辦銀行查證作為自用住宅使用後，即可受理，且不限首購。
第二、為了防止投機客、人頭戶及貸後轉租等情形，政府針對新青安有提出精進方案，借款人民國112年8月1日以後經銀行核貸新青安貸款者，民國113年6月27日起，不得再次申貸本貸款，如果已經申請過，就無法再多次申貸。
第三、新貸戶則需要簽署一份自住切結書，如果後續被稽查到出租、營業等不合規定的使用，恐須面臨利息補貼取消等相關處罰，需多留意。
第四、近年不動產繼承移轉量不斷攀高，民眾如果有繼承房產，恐也會無法適用新青安。
第五、民眾買房購屋除了自備款與房貸外，仲介費、代書費、政府相關稅費與裝潢…等成本也要列入考量，在充裕的狀態下再買房，才不會壓力太大。

〈買第一間房不算首購？核貸新青安「一NG行為」小心被取消資格〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

【國土計畫前世今生】

由原日治時代規劃都市計畫共74處，即為現在台北、新竹、台中、台南等都市計畫前身，都市計畫為區域計畫，其他未劃定區域為非都市土地(即為非都計)。

圖片出處 臺北地政e博館 日治都市計畫

在1974年民國63年頒布區域計畫法後，民國65年訂頒 非都市土地使用管制規則 ，非都市土地極未有重大變革，而都市計畫隨著防災政策、人口結構變革、產業變動時常討論修正。

非都計為十一種使用分區以及十九種用地別，其中佔大多數的土地為特定農業區、一般農業區、山坡保育地的農牧用地，隨著時代變革農地取得成本往往是最低廉，也因農地上的農地廠房、住宅孕育了我的們產業發展。

〈國土計畫前世今生〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

同社區有兩種坪數，一個是35坪左右，一個是48坪，覺得有一點奇怪，明明是同一個社區，可是公設比居然不一樣。35坪的房型公設比大約27%，48坪的居然是32%，為什麼會這樣呢？

原來35坪那個是一層2戶，48坪那個是一層1戶。

最近實價登錄計畫將「實坪化」，增加「不含公設房價」欄位，讓「公設比」又成為買方找屋時熱門的話題。屋齡越新的電梯大樓，公設比30%以上比比皆是，不過，為什麼同一個社區的公設比可能不同？差異在哪裡呢？

「公設」可以細分為「大公」和「小公」。

「大公」為「整個社區全體住戶都可能用的到的公共設施」，如：大廳、中庭、管理室、機房、屋突、健身房、閱覽室等，甚至有些建案連停車場的「車道」都算在「大公」裡面。

至於「小公」則是指「單一樓層住戶共同使用的公共設施」，如：每一層樓的樓梯間、電梯間、走道等，就是屬於「小公」。

以上面這個社區為例，假設每一棟樓的樓梯間、電梯間、走道坪數面積相近，因為35坪房型的戶別為一層2戶，48坪房型的戶別為一層1戶，所以35坪房型所分配到的「小公」自然比48 坪房型的戶別少！

由於每一戶分配到的「大公」比例是一樣的，「小公」比例的高低，自然影響「公設比」的高低！所以即使是同一個社區，35坪的房型公設比約27%，48坪的卻是32%，中間的5%差距就是「小公」的差別喔！

不過，偷偷說個小秘密：「公設坪數的分算」永遠是個謎，數字可高可低，除了法規規定的逃生避難空間和機電空間等要求外，其實最主要還是端看建商「公設坪數分算」的藝術（或技術）。

花錢買「公設」到底有沒有價值？沒有標準答案。對我來說，要看自己和家人的需求，以及買到的是什麼樣的「公設」。

一層一戶，能有自己獨立的梯廳，有健身房可以運動，有中庭可以散步，有閱覽室可以在需要安靜工作時靜得下心，有乾淨的游泳池可以和家人玩玩水，有24小時管理的lobby確保社區安全…這些值多少，每個人的答案不同。

不過，如果在意「公設比」，下次看屋時也可以留意是不是每一個戶別的「公設比」都一樣喔！

〈同社區、不同戶， 為什麼公設比差了5%！〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

〈不動產市場簡報 202407〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

近期銀行深受《銀行法》72-2的「不動產放款天條」所困，購屋民眾搶不到房貸狀況層出不窮，央行總裁楊金龍近日才要求國銀自主不動產授信總量管制，民眾大嘆跟銀行借錢買房愈來愈難，不過現在不少壽險業者自辦房貸，像是富邦人壽、國泰人壽、新光人壽等也提供房貸專案，其中由富邦人壽7月重啟停止4年的房貸業務、年息2.35%起跳成為話題，而暫停房貸業務8年的凱基人壽則暫未表態加入。

富邦人壽睽違4年重啟房貸業務

富邦人壽2020年因為疫情暫停房貸業務，並於今年7月重啟房貸業務，目前恢復受理房貸新件，推出「真心相貸」專案利率最低僅2.35%，貸款金額200萬元、貸款年期20年。

除富邦人壽外，國泰人壽、新光人壽等也提供房貸專案。以國泰人壽推出的「ESG優良企業專案」為例，鎖定ESG優良企業之正式員工，貸款金額200萬元、貸款期間20年，且年收入80萬以上者（或含配偶135萬），貸款利率2.2%起，但限首次申貸客戶，若非首購客戶，利率為表定利率調升0.05%。另外，新光人壽的「金好客」房貸專案，若房屋座落在六大都會區，且需「綁約」的菁英好客，最低利率2.28%起跳，貸款金額同樣為200萬元、貸款期間為20年。

壽險房貸成數利率與銀行相似

業者強調，保險法第146-3條規定保險公司的放款總額，不得超過該保險業資金35％，但在台灣低利環境下，保險公司會配置在放款的資產通常僅佔投資金額的3%～5%，屬於資產配置的一環，不會是主要的投資項目。壽險業者指出，人壽保險公司承作房貸是根據保險法，並依保險業辦理放款其徵信、核貸、覆審等作業規範辦理，也同時遵守央行信用管制及金管會相關規定辦理。

至於核貸成數和利率定價原則，業者表示，一般消費者向壽險公司申辦房貸的資金用途跟銀行一樣，主要就是購屋、投資理財、生活開支及教育費等等。在台灣金融業為充分競爭的市場狀況下，人壽房貸的貸款成數及利率與銀行房貸差異不大。

〈限貸銀行鬧錢荒 壽險業重返房貸市場扮救火隊〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

國銀房貸撥款陷入緊繃，10多家公民營銀行已陸續對行內下達房貸的「限貸令」，購屋族一片哀鴻遍野，也讓「限貸令之亂」越演越烈，不少網友憂心「上車一半」的申貸人是否面臨違約危機？又或是準備上車的人是否該先止步等候這波「限貸令」解決？近期一名網友在房產論壇PO文指出，「除非銀行有新資金注入，或者大量的人還清房貸，不然滿水位到2028年，每個都用寬限，本金沒還水要怎麼降低，難道要百姓零貸款買房？」

此波危機以購置成屋，或預售即將交屋者為主要干擾客群，而如果手上資金太少，槓桿開太大者自然要吃苦了。面臨交屋危機者，若為大型建商的案子，應有能提供多間關係密切銀行來協助，或是延後交屋來避免卡關，至於小品牌建商的買方則確實會較需擔憂，可再看看不受限的農漁會有無機會，或是與親友周轉資金度過危機。

根據內政部統計，全台2024年上半年法拍量出現增長，法拍移轉棟數達1,840棟，跟去年同期相比，漲幅逾1成，其中，新北、高雄法拍量體暴增，尤其新北市329棟最多，創下3年來同期最高紀錄。

進一步觀察六都法拍移轉量，最多的是新北市329棟，而高雄市270棟緊接在後，其次是台北市176棟、台中市164棟、台南市138棟、桃園市131棟；不過，六都中僅新北市與高雄市與去年相比出現增長情況。

事實上，法拍量體增加不外乎是因購屋人負擔加重，加上超額槓桿，又找不到「接盤俠」，因此讓愛屋淪為法拍市場。住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，目前房市仍處多頭，法拍的實際量體仍然低檔，不過就是穩定量體的增減而已，且像是新北市本就為全台房屋量體最大的區域，母體大造就各像房市數據較易有起伏也不意外。

「這款房」恐找不到接盤俠

至於現階段房市雖然不乏投資客，但大多以低總小宅為主的熱況，持有成本應不至於演為風險，要是還有大量斷頭情勢，恐怕得擔憂的會是整體經濟環境。如今不少法拍物件的價格都走高，民眾購置可觀察是否還有與區域行情的落差，畢竟法拍在貸款、屋況上都多少不比一般物件，除非相對珍稀，或屋況完善、可點交，要是價格也划算，才有出手的必要。

〈投資客翻車！找不到接盤俠 「這款房」激增〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

新青安房貸推升今年台灣房市熱潮，瘋狂程度已到了央行都認證「房市過熱」，除了銀行房貸額度逼近滿水位讓各家銀行紛紛祭出限貸令降低貸款成數、拉高利率，甚至拒絕收件。央行也陸續邀請34家國銀「喝咖啡」，請其自主管理不動產貸款總量，共同改善信用資源過度集中不動產貸款情形。

要求在9月6日前提出主動管理不動產貸款總量方案，此新一波不動產放款總量管制將對目前已困難重重的房貸申請再添變數，專家則憂心房市因此將硬著陸。央行27日發出5點聲明，強調這些現象並非央行籲請銀行自主管理不動產貸款總量所致。

央行5點聲明如下：

一、自112年下半年以來，因房市交易熱絡、房價上漲，帶動全體銀行不動產貸款餘額快速成長，部分銀行承做不動產放款已接近「銀行法」第72-2條規範上限或銀行內訂警戒值1，爰自本（113）年初以來，部分銀行自行採行相關不動產貸款管控措施，如審核期拉長、排隊撥款等，當時部分媒體稱之為「限貸令」。

二、鑑於本年以來全體銀行不動產貸款集中度2居高，本行於8月12日至21日間邀請銀行來行座談，籲請銀行自主管理不動產貸款總量，以改善信用資源過度集中不動產貸款情形，避免資金流向非自住之投資客或投機客，造成囤房、炒房。

三、上開自主管理不動產貸款總量措施，係由銀行依據自身經營情況，於未來一年內以漸進方式逐步調整，銀行有充裕時間調整不動產貸款相關授信業務。

四、本年8月21日及22日本行發布新聞稿3後，部分論者將近期民眾抱怨申請房貸困難情形，歸因於本行籲請銀行自主管理不動產貸款總量之道德說服措施所致，與事實不符。

五、本行重申未來一年各銀行自主管理不動產貸款總量，不應影響無自用住宅民眾購屋，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，及企業購建自用廠辦等所需之資金。

〈銀行「限貸令」惹怨 央行5點聲明澄清〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

鐵皮屋加蓋、陽台外推及樓中樓，屬於違章建築嗎？違章建築又一定要拆除嗎？本篇懶人包，就也快速彙整違章建築的定義、檢舉及相關處理辦法，讓你瞭解究竟那些類型的違建需要拆除，又要如何查詢違章建築，避免不小心買到了違建，進而影響到自己的權益喔！

違章建築是什麼？

「違章建築」主要指的是在特定地區內，未經當地主管建築機關審查許可且未取得執照，擅自進行建築活動所形成的建築物體，常見的違建大致上也可以分為以下3種：

實質違建

未經主管機關許可擅自進行建築，結果違反建築法規或都市計畫法規。若屬實質違建，地方政府可能會列管或拆除。

程序違建

建築本身不違反當地建築法令規定，只是因為程序疏失，未領建築執照。可以向地方政府主管機關補辦，便能合法。

特定型態違建

• 頂樓加蓋：頂樓加蓋建築物。
• 陽台/露台外推：陽台是有遮蓋的平台，如果拆除外牆使之成為室內空間即為違章；假如露台沒有遮蓋，加蓋遮雨棚或牆壁也屬違章。
• 騎樓外推：騎樓是建築物地面層與道路邊界間的空間，搭建鐵捲門或水泥磚牆都屬於違建。
• 夾層屋：在天花板與地板之間加蓋樓層，若未經申請在取得使用執照後進行，即為違建。

常見的4種違建狀況

• 超出建蔽率/容積率：主建物已取得「使用執照」，但超出建蔽率、容積率與高度上限擅自加蓋增建，例如陽台外推、頂樓加蓋等。
• 違反土地使用分區規定：建物有違反土地使用分區之規定，例如：在工業區或商業區興建住宅。
• 在禁止建造之土地上建蓋：在不得興建的土地上進行建築，例如：在保護區或國營土地上搭建。
• 未取得建造執照：建築設計本身符合法規，但在未取得「建造執照」前就開始施工。

如果我家是違章建築，一定要拆除嗎？

那如果發現自己家是違章建築時，又該怎麼辦呢？是不是一定要拆除不可呢？其實，違章建築的拆除是否，是必須取決於其類型和具體情境，以下從不同層面來做一個說明：

違建分類＆處理：依各違建完成時間判斷，並由地方政府進行認定及執行。（以台北市為例）

違建拆除的3種標準方式：

建章建築的2大查詢方式

掌握上列知識後，緊接著提供兩大常見實用查詢方法，分述說明如下：

查詢方式（一）：上網查詢

透過「違章建築查詢系統」來查詢各縣市政府設置「違建查詢網站」，提供查詢列管違建的網頁，方便使用。網路資料庫多以為新違建，該方式適合以查詢「新違建」為主的物件。

查詢方式（二）：實地比對

除此之外，也可以實地走訪來確認是否為違建，你可以攜帶「使用執照」及「建物測量成果圖」來實地比對，比對後若發現與資料不符就很可能是違建，該方式適合查詢屋齡較高的房屋。

總及來說，違章建築在人口密集、土地有限的台灣房市十分普遍，為了確保購屋安全，不被違章建築的潛在問題所困擾，希望購屋一族都應該深入了解違建的各種面向，只有透徹掌握違建相關知識，才能夠真正保障自己的購屋權益，避免日後的困擾和法律糾紛。

〈違建一定要拆嗎？定義、類型、流程一次看〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

什麼是「借名登記」？

不動產中的「借名登記」，是指一個人將自己的房產登記在另一個人的名下，以達到隱蔽自己擁有該不動產的目的。操作手法通常是將房產的所有權正式登記在他人的名下，但該名登記人實際上只是擔任名義上的所有人，而非實際擁有人。實際擁有人仍具有可以自行管理、使用、處分等權利。

4大常見情形

■　情境（一）：稅務規劃與風險分散

借名登記通常出於節稅和分散風險的考慮。如果一個人名下有多處不動產，他需要支付的稅金可能會因為地價稅的累進稅率而增加。因此，為了節省稅款，他可能會選擇與他人簽訂借名登記協議，將部分不動產登記在他人名下。

■　情境（二）：獲取資格限制

某些財產的取得可能受到資格限制時也會使用借名登記。例如，過去的國宅和農地分別對於購買者和自耕農有所限制，假設有人想要取得該類財產，但因為自身不具備相應的資格，可能會與有資格的人簽訂借名登記協議。（原住民保留地和軍眷宅也有類似的資格限制。）

■　情境（三）：信用不佳的情形

有時，借名登記也可能源於信用問題，如果一個人的信用狀況不佳，可能因此會選擇與信用良好的親友簽訂借名登記協議，以便更容易地獲得優惠的貸款條件。

■　情境（四）：避開債權人的強制執行

借名登記也可能是為了避免債權人的強制執行，當債務人有未償付的債務時，債權人可以申請強制執行，債務人名下的財產可能會遭到查封，因此為了防止這種情況，債務人可能會選擇將其財產透過借名登記的方式轉移到親友名下。然而，這種做法在實務上可能會因為侵害債權人的權益，被視為違反善良風俗而被認定為無效。

借名登記的契約＆時效性

契約「有效性」

以法律契約效度層面來看，借名登記只要內容不違反善良風俗，法律上會承認借名登記是有效的，以「最高法院107年度台上字第629號民事判決」內容而論，主張借名登記者，應以借名登記之事實負舉證責任，所以通常最好以書面形式訂定契約，契約訂定完成後再進行公證，更能強化法律上的效果。

契約「時效性」

時效上主要還是根據契約內規範時間為主，但是如果借名人、出名人其中有一方死亡，請求權時效開始起算十五年後，民法上將自動消除契約上所訂定的權力，屆時若借名人想要向出名人討回相關資產，將會失去法律上的保護效力。

※補充說明（借名人的權益保障）：

借名人則是可以透過預告登記的方式保障借名人自身（借名登記使財產的實質權利人）權益。預告登記是指為保全對他人土地或建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記。

借名登記若不返還，是否會違法？

關於借名登記的風險，除了有可能發生出名人屆時不願返還外，還有出名人不經借名人之同意自行作資產處分的風險，這些都是在進行借名登記時，需要特別衡量與評估的衍生風險。

契約訂定

借名登記時，需要以書面形式約定相關權利與義務和時限，因為如果發生相關糾紛都會依據借名時雙方所簽訂契約內容為主要確認範疇為依據。

公證加強

完成簽約後，可以前往各地地方法院進行公證，以增強該契約之法律效力。當時如果沒有簽訂契約，在法院上就必須提供下列證據，證明資產是自己購買並繳交相關費用的。

法院會再依照以上兩造相關提供資料進行最後裁決。如果法院判決兩造存在有借名登記的關係，出名人就必需將財產所有權移轉登記。
總而言之，在借名購入資產上，從前期的出名人的信任度評估到契約訂立、流程中的相關單據與出款證明的完整蒐集保留，環環相扣都不能輕忽，雖然借名登記的好處不少，但是前提是一定要清楚掌握每個環節中的可能風險、涉及的權利義務關係，免得最後沒有享受到優點卻先捲入了煩人的官司糾紛。

〈借名登記是什麼？5大要點一次看懂！〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。

隨台灣將在2025年邁入超高齡社會（老年人口占比大於20%），長照機構布建速度與時間賽跑，國產署擇定長期照顧服務產業試行，今天公告首批標的，一共4宗土地，權利金底價共計3億1323萬餘元、合計土地面積2.41公頃。

財政部國產署公告 4 宗國有地標的，新北市、花蓮縣、台中市、高雄市各 1 宗，合計土地面積 2.41 公頃、權利金底價共 3 億 1,323 萬餘元，公告期間 3 個月，預計 6 月辦理招商說明會，且限具長照專業的財團法人投標。

配合國家政策需要，國產署增訂指定產業公開招標設定地上權，並指定限長照產業才准予投標。國產署副署長李政宗表示，權利金底價大約逾市價 2 成，各標的因應所在區域需求指定設置長照機構類型，且設置規模應符合「長期照顧服務機構設立標準」規定，剩餘空間可做複合式使用。

財政部國產署修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」部分規定，在國有地沒有保育、公用前提下，配合國家政策，指定特殊產業公開招標，且採「最有利標」方式公開評選，有別於過往的「價高者得」決標模式。

標售的 4 塊土地，其中新北市林口區土地距林口長庚醫院約 4 公里，生活機能成熟；花蓮縣玉里鎮土地方正，面積逾 1.8 公頃，鄰近台北榮總玉里分院、衛福部玉里醫院、台鐵玉里站，屬稀有的大面積標的；台中市清水區土地臨近台61線、童綜合醫院，區位條件優質；高雄市左營區土地位處左營市區，鄰近高雄榮總醫院，交通便利公共設施完善。

國產署表示，本次指定產業公開招標設定地上權，是配合長照政策指定設置長照機構類型，並限定具長照專業財團法人投標，招標權利金底價及年息率底價較國產署一般公開招標設定地上權低，權利金底價共計 3 億 1,323 萬餘元，地上權存續期間皆為 70 年，地租年息率底價皆為 3%，其中地租隨申報地價調整的年息率為 1%，投標人地租年息率投標數額逾底價部分，加計於不隨申報地價調整部分，權利金及地租年息率依投標人標單填列數額計收。

國產署表示，指定產業公開招標設定地上權作業分兩階段，第一階段為資格審查，投標人資格限長照機構財團法人或依法取得長照機構設立許可的財團法人；第二階段就符合資格的投標人所提企劃書進行評選，評選項目包含投標人專業能力及相關經驗、申請設立長照機構規劃構想、財務計畫，權利金及地租年息率亦納評選項目綜合考量。李政宗表示，若順利的話，將於 9 月評選最有利標。

〈國產署首推四宗「長照地上權」總面積 2.41 公頃〉這篇文章最早發佈於《一坪坪房地產筆記 | 廠辦整合專家》。