借名登記是什麼？5大要點一次看懂！

什麼是「借名登記」？

不動產中的「借名登記」，是指一個人將自己的房產登記在另一個人的名下，以達到隱蔽自己擁有該不動產的目的。操作手法通常是將房產的所有權正式登記在他人的名下，但該名登記人實際上只是擔任名義上的所有人，而非實際擁有人。實際擁有人仍具有可以自行管理、使用、處分等權利。

4大常見情形

■　情境（一）：稅務規劃與風險分散

借名登記通常出於節稅和分散風險的考慮。如果一個人名下有多處不動產，他需要支付的稅金可能會因為地價稅的累進稅率而增加。因此，為了節省稅款，他可能會選擇與他人簽訂借名登記協議，將部分不動產登記在他人名下。

■　情境（二）：獲取資格限制

某些財產的取得可能受到資格限制時也會使用借名登記。例如，過去的國宅和農地分別對於購買者和自耕農有所限制，假設有人想要取得該類財產，但因為自身不具備相應的資格，可能會與有資格的人簽訂借名登記協議。（原住民保留地和軍眷宅也有類似的資格限制。）

■　情境（三）：信用不佳的情形

有時，借名登記也可能源於信用問題，如果一個人的信用狀況不佳，可能因此會選擇與信用良好的親友簽訂借名登記協議，以便更容易地獲得優惠的貸款條件。

■　情境（四）：避開債權人的強制執行

借名登記也可能是為了避免債權人的強制執行，當債務人有未償付的債務時，債權人可以申請強制執行，債務人名下的財產可能會遭到查封，因此為了防止這種情況，債務人可能會選擇將其財產透過借名登記的方式轉移到親友名下。然而，這種做法在實務上可能會因為侵害債權人的權益，被視為違反善良風俗而被認定為無效。

借名登記的契約＆時效性

契約「有效性」

以法律契約效度層面來看，借名登記只要內容不違反善良風俗，法律上會承認借名登記是有效的，以「最高法院107年度台上字第629號民事判決」內容而論，主張借名登記者，應以借名登記之事實負舉證責任，所以通常最好以書面形式訂定契約，契約訂定完成後再進行公證，更能強化法律上的效果。

契約「時效性」

時效上主要還是根據契約內規範時間為主，但是如果借名人、出名人其中有一方死亡，請求權時效開始起算十五年後，民法上將自動消除契約上所訂定的權力，屆時若借名人想要向出名人討回相關資產，將會失去法律上的保護效力。

※補充說明（借名人的權益保障）：

借名人則是可以透過預告登記的方式保障借名人自身（借名登記使財產的實質權利人）權益。預告登記是指為保全對他人土地或建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記。

借名登記若不返還，是否會違法？

關於借名登記的風險，除了有可能發生出名人屆時不願返還外，還有出名人不經借名人之同意自行作資產處分的風險，這些都是在進行借名登記時，需要特別衡量與評估的衍生風險。

契約訂定

借名登記時，需要以書面形式約定相關權利與義務和時限，因為如果發生相關糾紛都會依據借名時雙方所簽訂契約內容為主要確認範疇為依據。

公證加強

完成簽約後，可以前往各地地方法院進行公證，以增強該契約之法律效力。當時如果沒有簽訂契約，在法院上就必須提供下列證據，證明資產是自己購買並繳交相關費用的。

法院會再依照以上兩造相關提供資料進行最後裁決。如果法院判決兩造存在有借名登記的關係，出名人就必需將財產所有權移轉登記。
總而言之，在借名購入資產上，從前期的出名人的信任度評估到契約訂立、流程中的相關單據與出款證明的完整蒐集保留，環環相扣都不能輕忽，雖然借名登記的好處不少，但是前提是一定要清楚掌握每個環節中的可能風險、涉及的權利義務關係，免得最後沒有享受到優點卻先捲入了煩人的官司糾紛。