賣屋流程四階段，賣房SOP、各式注意事項詳解

買賣房子是每個人一生中都希望也必然會碰到的大事之一 , 當面臨時常抱持又驚又喜的心情 , 不知所措 ,房屋如何出售？賣房時要繳什麼稅？要注意哪些風險？在本單元中除了要透過賣屋的四大秘訣，教您正確的賣屋流程和有效率的買到心目中理想的房子外 , 更要教您如何買得安心 , 賣得安全，讓賣房也是一件很輕鬆的事。

賣屋流程四階段

賣屋流程分為四個階段，從簽約到交屋，每個階段賣方皆有需準備的東西，整理各式房屋過戶、賣屋流程SOP詳細介紹，細節不輕忽，讓你不再霧煞煞。

銷售價格
委託銷售
順利成交
簽約及過戶

賣屋流程一、銷售價格

設定銷售價格時，要先對區域價格調查，評估時除了房屋當初的買價、裝潢費參考外，也要參考周邊同地段、同檔次、同面積的銷售價格，確定一個合理的價位。

買屋賣屋需求考量因素

	買屋生活圈 — 日常消費購物場所 , 大眾運輸的便利性 , 是否鄰近學校 . 公園 . 醫院等 ..
	房屋類型 — 大廈 (24H 保全管理 ) 華廈 ( 有電梯 . 大部份採雙併設計 ) 公寓 ( 公共設施比例較少 , 不用管理費 ) 透天厝 ( 產權獨立 , 可自由管理 )
	家庭人數 — 考量現有及未來可能增加之人數 , 評定尋找房屋的坪數大小及房數
	資金規劃 — 自備款項 , 貸款金額 , 手續費用 , 以及傢俱裝璜費用
	屋況考量 — 採光 . 通風 . 景觀 . 空間 . 格局 . 建築結構

賣屋流程二、委託銷售

在選定需求後 , 即可安排時間前往設定區域看屋 , 建議為求節省尋屋時間及增加屋看效率 , 可在設定區內委託信譽良好的仲介公司代尋理想中的房子 , 可大幅節省您看屋的時間以及有效提升您購屋的品質與保障。
4大看屋注意事項：

在看屋過程中有幾點需要特別注意的細節:

	檢查房屋現況是否有瑕疪
	確認是否為海砂屋 . 輻射屋或危險建築
	打聽是否為兇宅或是否曾發生天然 . 人為的災害
	檢查產權是否有瑕疪

賣屋流程三、順利成交

在確認房子有符合您購屋需求及無重大瑕疪後 , 應就附近區域的行情價格進行了解 , 可籍由詢問附近住戶或詢問正在出售中的類似案子去推估可能成交的行情 .

另適當斟酌房子個別條件如 ( 景觀 . 裝璜 . 樓層 . 生活機能等 ) 再評估想要購買的合理價格 . 為了順利拉近買賣雙方間的價差及賣買條件 , 買方可簽訂買賣議價委託書或購屋要約書交由房仲業者居間協商 . 溝通 . 撮合 ,以增快交易的完成。

賣屋流程四、簽約及過戶

確定要賣屋並找到買家後，則需進行簽約、備證、完稅與交屋四個階段，才算是順利成交。

類別

意義　　

賣方應備物品

備註

簽約

所謂簽約,顧名思義就是簽訂買賣契約,仲介公司幫雙方準備買賣契約書及信託履約保證申請書,約定代書進行簽約動作,買方先行支付第一期的簽約金(約總價款10%),賣方準備權狀等資料交付承辦代書,以往由於貸款成數較低,為方便買方準備款項,將程序分為簽約及備證二次(約3~5天),現今銀行貸款成數可較高,因此在目前的程序中,簽約已和備證合併為一個程序。

1.	身分證正本、戶口名簿影本一份 (非本人須授權書)。
2.	印鑑章。
3.	印鑑證明一份。
4.	權狀正本(建物及土地)。
5.	銀行戶頭(結案撥款用)。
6.	服務費頭款(信託履約保證者由專戶扣除)。
7.	最近一期地價稅單、房屋稅單。
註:	除辦理自用增值稅或有其他需求外，不需準備戶口名簿影本。

備證
(用印)

備證是買賣過程進入核心的開始,承辦代書會制作公定契約書(公契),將賣方的印鑑章及買方的便章蓋在公契上並收取賣方的印鑑證明及戶口名簿等資料,所以一般也稱為用印,之後代書便會將制作好的資料送到稅捐機關辦理報稅。

完稅

完稅階段是在於買賣雙方用印完成後,由承辦代書向稅捐機關申報買賣標的物之土地增值稅及買賣契稅,自申報日起7至10個工作日,稅捐機關會核發稅單下來(辦理自用增值稅需20個工作日),此時代書會通知買方在三日內將契稅金額及完稅款(除向金融機構貸款核定外之購屋款)?入履約保證專戶,由專戶代繳並開立與金融機構貸款同額之本票交由承辦代書收執,賣方土地增值稅則由履約保證專戶中的買賣價金直接扣繳,待稅金繳清後,承辦代書就向地政事務所開始辦理所有權更名及貸款金額設定的程序。

1.	增值稅款(依政府核定稅單為準)。
註:	賣方增值稅由專戶內扣除，若有不足者由賣方籌款匯入專戶內。

交屋

交屋即是房地點交,也就是買賣的最後階段,代書已完成過戶手續,金融機構也完成了所有程序(包括買方貸款及賣方的清償),並向地政辦理塗銷,此時由仲介公司通知雙方辦理交屋手續。

交屋分為二種:

1.	實體點交: 買方可於交屋前半~一個小時先至現場視察屋況是否和當初簽定買賣合約時的約定相同。
2.	程序點交: 承辦代書分算房屋稅、地價稅及其他雜項費用(例如水電費及管理費等)(原則上以交屋日按比例分攤),買賣雙方於仲介公司結算費用並簽立結算表,最後簽定房地產點交證明書結案。

1.	鎖匙(磁卡、相關說明書、保證書)等。
2.	最近一期水、電、瓦斯費、管理費等收據。
3.	代書費(塗銷費、辦理自用住宅)。
4.	交屋結算。
5.	服務費尾款(信託履保由專戶扣除)。

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